리얼티 인컴(O), 매달 월세를 받는다 : 월배당의 대명사

잠자는 동안에도 돈이 들어온다

 여러분은 혹시 '파이프라인'이라는 단어를 좋아하시나요? 우리가 직장에 나가 일하지 않아도, 아파서 병원에 누워 있어도, 혹은 사랑하는 가족과 여행을 떠난 순간에도 통장에 돈이 들어오는 시스템. 이것이 바로 모든 직장인이 꿈꾸는 경제적 자유의 핵심입니다. 많은 분이 "나도 건물 하나 있어서 월세나 받으며 살고 싶다"고 말합니다. 하지만 현실은 어떤가요? 수십억 원에 달하는 빌딩 가격, 복잡한 대출 규제, 세금 폭탄, 그리고 진상 세입자와의 갈등까지. 평범한 월급쟁이에게 '실물 건물주'는 너무나 먼 이야기처럼 느껴집니다. 하지만 포기하기엔 이릅니다. 우리에겐 리츠(REITs)라는 훌륭한 대안이 있으니까요. 리츠는 주식처럼 소액으로 부동산 지분을 사고, 그 건물에서 나오는 임대 수익의 90% 이상을 배당금으로 돌려받는 구조입니다. 그중에서도 오늘 소개할 리얼티 인컴은 미국 전역에 13,000개가 넘는(2024~2025년 기준 지속 증가) 부동산을 소유한 거대 기업입니다. 우리가 스타벅스 커피 한 잔 마실 돈을 아껴 리얼티 인컴 주식 1주를 사면, 그 즉시 우리는 미국 알짜배기 상업용 부동산의 공동 소유주가 됩니다. 그리고 다음 달부터 바로 내 통장에 달러로 된 월세가 입금되죠. 이것이 바로 자본주의가 선물한 가장 쉽고 확실한 '건물주 되는 법'입니다.

리얼티 인컴 홈페이지

배당 귀족의 품격

 리얼티 인컴을 설명할 때 가장 먼저, 그리고 가장 강력하게 언급해야 할 키워드는 바로 '신뢰(Trust)'입니다. 이 회사의 공식 별칭이 무엇인지 아시나요? 바로 'The Monthly Dividend Company(월배당 기업)'입니다. 놀랍게도 이건 사람들이 그냥 부르는 별명이 아니라, 이 회사가 특허청에 정식으로 등록한 상표입니다. 그만큼 '매달 배당을 준다'는 사실에 목숨을 건 기업이라는 뜻이죠. 이들의 역사를 살펴보면 입이 떡 벌어집니다. 1994년 뉴욕 증권거래소에 상장된 이후, 지금까지 30년이 넘는 세월 동안 단 한 번도 배당 지급을 거르지 않았습니다. 단순히 주기만 한 게 아닙니다. 분기별로 배당금을 무려 100회 이상 인상해 왔습니다. 우리가 지나온 험난한 경제 위기들을 떠올려보세요. 2000년 닷컴 버블 붕괴, 2008년 글로벌 금융 위기(리먼 브라더스 사태), 2020년 전 세계를 셧다운 시킨 코로나 팬데믹 그리고 최근 몇 년간 지속된 고금리 기조까지. 수많은 우량 기업들이 배당을 삭감하거나 중단하며 주주들을 실망시킬 때, 리얼티 인컴은 묵묵히 배당을 지급하고 오히려 늘려주었습니다. 이것이 바로 S&P 500 지수에 속한 기업 중, 25년 이상 배당을 늘려온 기업에게만 부여되는 '배당 귀족(Dividend Aristocrats)'의 위엄입니다. 변동성이 큰 주식 시장에서 이토록 오랫동안 우상향 하는 배당 역사를 썼다는 것은, 이 기업의 재무 구조가 얼마나 탄탄한지, 그리고 위기 관리 능력이 얼마나 탁월한지를 증명하는 가장 확실한 성적표입니다. "과거가 미래를 보장하진 않는다"고 하지만, 리얼티 인컴의 지난 30년은 우리의 불안을 잠재우기에 충분히 강력합니다.

트리플 넷 리스(Triple Net Lease)

 "건물주가 되면 신경 쓸 게 많지 않나요? 보일러 고장 나면 고쳐줘야 하고, 재산세도 내야 하잖아요." 이런 걱정을 하시는 분들에게 리얼티 인컴의 '트리플 넷 리스(Triple Net Lease)' 구조는 그야말로 혁명과도 같습니다. 일반적인 임대차 계약과 달리, 리얼티 인컴은 세입자와 계약할 때 다음 세 가지 비용을 모두 세입자(임차인)가 부담하도록 합니다. 재산세(Property Taxes), 건물 보험료(Insurance), 유지보수비(Maintenance), 즉, 건물 지붕에 물이 새거나, 엘리베이터가 고장 나거나, 정부가 재산세를 올려도 리얼티 인컴이 낼 돈은 '0원'입니다. 모든 비용은 세입자가 내고, 리얼티 인컴은 순수한 임대료 수익을 고스란히 챙깁니다. 인플레이션으로 자재비와 인건비가 올라도 회사의 수익성에는 전혀 타격이 없는, 임대인에게 극도로 유리한 계약 구조인 셈이죠. 그렇다면, 이런 불리한(?) 조건을 감수하고 들어와 있는 세입자들은 누구일까요? 혹시 월세 밀릴 위험이 있는 영세 상인들일까요? 정반대입니다. 리얼티 인컴의 주요 고객 리스트를 보면 안심이 되다 못해 든든해집니다. 설명이 필요 없는 세계 최대 유통 기업인 월마트(Walmart), 글로벌 1위 편의점 체인인 세븐일레븐(7-Eleven), 글로벌 물류의 동맥인 페덱스(FedEx), 미국의 다이소 달러 제너럴 / 달러 트리, 미국의 대표 약국체인인 위그린스(Walgreens) 등이 있습니다. 이들의 공통점은 무엇일까요? 바로 경기가 아무리 어려워도 사람들이 지갑을 닫을 수 없는 '필수 소비재'를 다룬다는 점입니다. 불황이 와도 우리는 밥을 먹고, 약을 사고, 택배를 보냅니다. 심지어 경기가 나빠지면 저가형 할인점의 매출은 더 늘어나죠. 이러한 강력한 우량 임차인(Tenant)들 덕분에 리얼티 인컴은 어떤 경제 위기 상황에서도 공실률 1%대 (임대율 98~99%)라는 경이로운 기록을 유지하고 있습니다. 월마트나 세븐일레븐이 월세를 떼먹고 도망갈 확률, 과연 얼마나 될까요? 사실상 '제로'에 가깝다고 봐도 무방합니다.

복리의 마법

 리얼티 인컴 투자의 진짜 묘미는 바로 '복리 효과'에 있습니다. 매달 들어오는 소중한 배당금, 물론 맛있는 치킨을 사 먹을 수도 있습니다. 하지만 진정한 경제적 자유를 원한다면 이 돈을 다시 리얼티 인컴 주식을 사는 데 사용해야 합니다. 처음에는 배당금으로 살 수 있는 주식이 0.1주, 0.5주에 불과할지도 모릅니다. 하지만 시간이 지날수록 보유 주식 수가 늘어나고, 늘어난 주식에서 또다시 더 많은 배당이 나오고, 그 배당으로 더 많은 주식을 사는 '스노우볼(눈덩이) 효과'가 발생합니다. 간단한 예로 1월 배당금이 입금되면 주식을 추가 매수합니다. 2월에는 원금에 추가된 주식의 배당금이 입금되죠. 또 다시 더 많은 주식을 매수할 수 있습니다. 다음 달인 3월부터는 눈덩이가 구르며 자산이 기하급수적으로 불어날 수 있는 시스템입니다. 이것이 바로 아인슈타인이 '세계 8대 불가사의'라고 극찬했던 복리의 마법입니다. 은행 적금은 만기 때 단리로 이자를 주지만, 리얼티 인컴은 매달 현금을 꽂아주며 복리 투자의 기회를 제공합니다. 특히 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 분들에게 리얼티 인컴은 '제2의 국민연금'이자 '효자'입니다. 주가 차익을 노리는 성장주는 언제 팔아야 할지, 폭락하면 어떡할지 매일 마음을 졸여야 합니다. 하지만 리얼티 인컴 투자자의 목표는 '매도'가 아니라 '수집'입니다. 주가가 떨어지면? "싸게 더 사서 배당률을 높일 기회다!"라며 웃을 수 있는 여유가 생깁니다. 또한 부동산을 기반으로 하기에 장기적으로는 자산 가치(주가)가 인플레이션을 방어하며 우상향 할 가능성이 높습니다. '따박따박 들어오는 현금 흐름'과 '부동산 자산 가치의 상승'. 이 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자처는 현재에도 그리 많지 않습니다.

결론

 지금까지 '월배당의 황제' 리얼티 인컴에 대해 알아보았습니다. 어떤 분들은 "리츠는 주가 상승 폭이 너무 적어서 재미없어"라고 말할지도 모릅니다. 맞습니다. 테슬라나 엔비디아처럼 하루에 10%, 20%씩 오르는 짜릿함은 없을 수 있습니다. 하지만 반대로 하루아침에 반토막이 나는 공포도 없습니다. 우리가 투자를 하는 진정한 목적은 무엇일까요? 단순히 숫자를 불리는 게임이 아니라, 내 삶을 지키고 사랑하는 사람들과 함께할 시간을 벌기 위함이 아닐까요? 리얼티 인컴은 여러분이 밤잠을 설치지 않게 해줍니다. 매달 15일 무렵이면 어김없이 울리는 배당금 입금 알람은, 험한 자본주의 세상에서 나를 지켜주는 든든한 방패가 되어줄 것입니다. "리얼티 인컴은 단순한 주식이 아닙니다. 매달 따박따박 월세가 들어오는, 결코 죽지 않는 황금 거위입니다."